各位观众好，今天我说房。房地产是一个大宗的物品，它有什么特点呢？它第一是不动产，第二价值非常巨大，第三它有个特点，占有不意味着所有，
　　这些特点决定了它，另外一个重要的属性就是对法律高度的依赖。为什么呢？它不能走，而且你住在里面并不意味着你有所有权，所以这些特点，决定了必须让它依靠一些文字性的东西来确定它的所有权它和普通的动产不一样，我的手机，我的衣服，我的领带我只要拿走我就有所有权了，谁也管不着我，谁也没法和我争夺所有权，或者说是争夺很难，因为你要想和我争所有权的话，你就要冒很大的犯罪的风险，会受到警察的制裁，但是房屋不一样，房屋我住在这个地方，有人想把我赶走，他很有可能实施，那是因为如果没有在特定的情况下，我也无法证明我是合法居住在这个地方的，你的居住合法性难以证明。所以，我们国家对房地产的法律进行了相对来说细节性的规定，以保证我们的房屋能够合法地、有效地为公民或者法人所所有，
　　但即使如此，这几十年来我们在这方面还有一些地方没有做到，所以你可以看到房地产领域里纠纷非常多，连续三年，房地产纠纷已经成为中国消费者协会投诉金额最大的纠纷，而且涉及人数也最多。今年是05年，04年、05年光北京市的物业管理纠纷已经是过去的10倍，这是任何一类诉讼中都没有发生过的现象，全部都是和房地产有关的。之所以如此那是因为房地产的价值太重大了，双方值得为此发生纠纷，比如一分钱、两分钱，一盒火柴，一根冰棍，双方不值得发生纠纷，我顶多不要了，我可以放弃，但是房屋因为价值太巨大，争议的双方都难以割舍，难以放弃，或者说是他们的沉默成本太高，我不要这个房子，对我来说太亏了，我一生的投资买了这么个房子，现在因为质量不好，因为面积缩小，我和你产生纠纷你说让我放弃，不可能，因为对我来说不放弃最合算，对于开发商来说也是，他花了巨大的精力去建了这个房屋本来想通过这些挣很多钱，结果发现有人对此不满意，起来维权对他来说不合算，他又不愿意妥协，因为向一户妥协，意味着向全小区的人妥协，所以他最佳的策略可能就是坚持，双方一定要把官司打到底，因为价值太巨大，利益太巨大，所以双方都不愿意放弃。这就是房地产纠纷产生的一个重要原因。
　　我们国家为了减少这些纠纷，从一开始，从50年代末，50年代末调整的主要是双方私房交易，50年代有一些私房交易，到了90年代初是大量的商品房交易，为了让这些交易顺利达成，也颁布了很多法律法规我们大概回顾一下这些法律法规的一些重要特点，
　　先说说我们中国的房地产法律体系，它是怎么样构成的。分这么几类，第一是法律，过去经常笼统地说法律，但是在法律科学里所说的法律仅指是全国人民代表大会和全国人民代表大会常务委员会颁布的法律，比如说合同法，这个我们称为法律，第二叫法规，法规一般是行政部门发布的，比如说国务院发布的物业管理条例，这个叫法规，还有部门规章，部门规章一般是各部委发布的，比如说建设部发布的商品房预售销售管理办法，这属于部门规章，还有一种法律性文件叫地方性法规，比如说北京市颁布的，城市房地产转让管理办法它是由地方来确定的。法律、法规、部门规章、地方性法规，不同的等次构成了一个相对来说比较完整的法律体系，只是相对来说，要比过去没有的时候强多了，但是距离理想状态还有一些距离，我们要达成一个房地产交易，所要依据的就是刚才我说的这些不同层次的法律性文件，从法律角度来讲，我们国家比较重要的法律有什么呢？民法、合同法，还有担保法，这是和房地产交易关联性非常密切的法律，从法规来讲，有刚才我说的，物业管理条例，还有建设工程质量管理条例，这些条例是和房地产交易有密切关系的，从部门规章来讲，有建设部颁布的商品房销售管理办法和商品房预售管理办法。从地方性法规来讲各地方不一样，对于北京来说，比较重要的就是北京市城市房地产转让管理办法，这些法律法规对整个房地产交易起着非常重要的作用，
　　对于普通消费者来说，在购买房产以前，最好的办法就是力争把这些法律法规、地方性法规和部门规章拿出来看一看，最好能看懂其中的关键条款，很多消费者不愿意去看这些法律性文件，认为头疼，你想一想，基本上是你认为头疼的时候就是容易出问题的时候，你不愿意知道面积是怎么规定的，可能你的面积就会缩水，你不愿意知道你什么时候能拿到产权证，可能你的产权证就会遥遥无期，如果你不愿意知道什么是抵押，可能你买的房子就是已经被抵押的房产。你对这些领域越陌生，越不愿意关注，最后就有可能从这些领域受害。你的房地产的权益受到侵害以后，它和普通的消费品不一样，普通的消费品你可以放弃，房地产你难以放弃，就和我刚才说了，因为它涉及的利益太巨大，最后有可能最严重的后果就是让你钱房两空，现在新闻报道的相对来说比较少，但是作为律师我们经常接触到这种案件，就是消费者把钱付给了开发商，本来期待着两年以后这个房子就应当建成，但是会出现什么情况，两年以后，那个地方连坑都没有挖，钱你拿不回来了，你再去找开发商，他有可能已经破产了，房子也没有建，很有可能他把地都抵押给其他债权人，对消费者来说非常严重的后果就是什么都拿不到，钱也拿不到，房子也拿不到。而且你还要承担很多债务，因为你的钱有相当一部分甚至80％是从银行贷来的，如果你不能清偿银行贷款，即使你房屋拿不到，银行照样要来找你向你追偿债务，我们可以看到，有的地方经常有这种启事说告某某小区的某某业主，不是因为他现在住的房子出了问题，而是他已经购买的房子出了问题，结果银行到这个小区，现在来起诉他，要求查封冻结他现在的房屋，这对消费者来说是一种非常不利的现象。所以，作为消费者一定要关注法律，不关注法律，有可能你就要吃亏上当。
　　在整个法律体系中，还要说几个部门，在法律中，首先是我们的立法体系，我们的立法基本上以人民代表大会立法为主，刚才我说过的合同法、民法、担保法这些法律都是全国人民代表大会立法的，所以这是重要的法律，人民代表大会的核心职责，有一个重要职责就是立法。实际上还有两个，选举和审查预算，但是在房地产领域里可能立法是最重要的，第二，我们的司法机构，我们的司法机构是由法院，按照双方所在的地域管辖，你要到法院去打官司，还有一种是仲裁委员会，仲裁委员会不是一个司法机构，但是它起到司法的职能，因为仲裁委员会相对来说是一个民间组织，双方产生争议以后，按照双方签订的协议到仲裁委员会申请仲裁，仲裁委员会和法院有区别，法院是两审终审制，你要打一审官司，打第二审官司，仲裁委员会是一审终局，一裁终局，就是裁一次这个案子就算完了，法院的判决仍然由法院执行，仲裁委员会的最后的结果是由法院执行，仲裁委员会本身没有执行能力。这是我们相对来说解决争议的司法和准司法体系。下一个机构是我们的各级政府，他们作为执法者，在房地产领域有哪些执法者呢？我大概列了一下，第一是土地管理局，土地管理局它重要确定的是土地使用权和土地所有权，但是对于城市来说，我们只能购买国有土地所有权上面的土地使用权，所以对大多数人来说你只能到土地管理局拿土地使用权，土地使用权和房屋所有权是不一样的。第二个执法部门是房屋管理局，房屋管理局的职责是确定房屋所有权。在有的地方，土地管理局和房屋管理局是混合的，但是有的地方是分离的，我个人的观点认为分离相对来说比较好，因为土地使用权和房屋所有权是两种不同属性的权利，对于土地来说仅仅是使用权，对于消费者来说，他享有的是所有权，土地使用权它必须是一种使用权益，它的级别从权利级别来说要比所有权低很多，所以消费者拿到房子以后，最好把这两证都拿到，第一个要拿到你这的房屋下面所归属的土地使用权证，再一个要拿到房屋所有权证，拿到这两证的作用，首先是保障的权利性质不一样，还有一个重要的特点，假设有一天你的房屋被灭失了，或者说被拆迁了，你拿来什么来获得补偿，房屋所有权是一个方面，更重要的是土地使用权，因为对于大部分城市来说，房屋所有权是逐渐贬值的，只有土地使用权是逐渐升值的。有的房子刚建房子的时候，一平方米三千块钱，到最后拆迁的时候一平方米达到了八千块钱甚至一万块钱，是什么导致升值的，不是房屋所有权升值，是土地使用权升值，因为房屋所有权，在房子一旦建成以后，它是贬值的，房子越来越旧，寿命越来越短，它是贬值的，所以消费者或者说是业主，你入住拿到房屋所有权以后，最好尽快再拿到土地使用权，防止你那个地方被拆迁的时候你得不到太多的补偿。
　　下面还有一个局叫规划局，规划局它现在根据规划法要颁发两个规划许可证，一个是建设用地规划许可证，一个是建设工程规划许可证，这两个证我们可能听说，但是很难判断、分析它们相互之间的差别。建设用地规划许可证确定的是这块地可以用于基本建设，建设工程规划许可证确定的是你的住宅工程符合规划许可。它的许可内容是不一样的。我们过去说五证，五证里有两个规划证，规划证占的比例最多，也最重要，因为有时候你拿不到规划许可证，你下面的土地使用权证和房屋所有权证都难以取得。这是规划局，有的地方叫规划委员会。还有一个部门叫建设委员会，或者叫建设局，有的地方还叫建工局，这些地方管什么呢？管建筑工程施工。这个房屋从挖地槽，一直到主体结构起来，到最后交付使用，在此之前要进行竣工验收备案，要让大家知道这个房屋已经合乎国家标准了。这件事情谁来管，由建设委员会来管，这是我们的另外一个执法部门。还有一个执法部门是发改委，有的地方过去叫计划委员会，它确定的是整个项目是否合法。相对来说前面四个比较重要，它和我们最后业主能不能取得房屋所有权和土地使用权息息相关。
　　我刚才说了我们的立法机构，司法机构和执法机构，大家心里要有一个明确的分类，这些不同的组织机构才能构成保护我们房屋所有权和土地使用权的一个完整的主体模式，主体结构，我们说法律，法律不是空的，它是依靠具体的人和机构来实施的。在人中除了我们个人和开发商以外，另外一个庞大的国家机构就是刚才我说的那些群体，没有这些庞大的国家机构，我们的整个房地产法律就难以运行，从另外一个角度来讲，当我们的权利受到侵害的时候，我们除了通过诉讼以外，也应当通过运用其它的法律手段来要求这些公共机构保护我们的权益。至于具体的保护方式，各位可以通过和当地的律师联系，因为，不同的保护方式对于我们消费者来说，它的成本不一样，你要是仲裁可能收费就非常高，诉讼略微低一些，如果你通过其它行政方式，甚至一分钱都不花，因为说到法律问题，它一定是与你的权益有关，只要和你的权益有关，一定和成本问题有关，千万不要以为保护自己的权益是不需要支付成本的。我们这个社会如果不支付成本的话，几乎你的权益就根本无从谈起，一定要从中找到成本最低的方式，这样你的行为才可持续。
　　除了整个法律体系，法律体系的主体，下面就是我们整个的法律行为，我们消费者或者说是业主在取得房屋所有权的过程中，他要有一些具体的法律行为，这些法律行为都会产生不同的法律后果。比较多的法律行为有几个，第一个是签订商品房认购合同的法律行为，你到开发商那儿，先交一万块钱定金，两万块钱定金，然后签一个商品房的认购合同，这个认购合同相对来说它的数额比较小，但是它是整个合同的开始，它所依据的法律是我们的担保法。
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　　我们说到法律行为，我们就用一个现实的例子来说，比如消费者我们现在买房子，首先在大部分地方要和开发商签订一个商品房认购合同，这个认购合同它主要依据法律依据就是担保法，它作为一个保证，我交给你两万块钱定这么一具体的房子，你必须给我保留这个房子，择日我们来签订一个商品房买卖合同，假使开发商不给我保留这个房子，把这个房子卖给了其他人，那么开发商就是违约，必须双倍返还我两万块钱定金，就是四万块钱，但是假使我不去和开发商谈，我只是不去，那么很有可能开发商就不再给我这两万块钱定金，而且有可能把房子卖掉了，但是假使我去了，但是双方没有就买卖合同的具体细节达成约定，这个责任双方谁都不承担，开发商必须要把两万块钱定金返还给消费者，这个就是第一个签订认购合同的法律行为。第二个法律行为是签订买卖合同，你把具体的房子、房号、面积、质量都说清楚，然后双方签订一个买卖合同，这个合同是目前我们取得商品房房屋所有权的主要过程，当然，具体的很多欺诈也都在这个过程中发生，但是这个合同对于消费者是最为重要的，很多消费者对这个合同不重视，不知道自己的权利是怎么丧失的，那么这个合同就是剥夺你权利的一个重要的合同，假使你想让你的权利受到保护，一定要认认真真看这个合同，一定要审慎地履行签订这个合同的行为。说个大概的数字性统计，每一万块钱花一个小时，你如果要签60万的房产合同，力争花60个小时来仔细地研究这个合同。
　　下面一个法律行为就是签订合同了，我付款的法律行为，付款包括两部分，一个是我支付首付款，第二付银行贷款，支付首付款我直接付到开发商那个地方，要支付银行贷款，首先要和银行签一个房地产或者说是房屋抵押借款合同。银行才能把钱借给你，但是借给你的钱你根本没有得到，只不过是从你的帐户上转了一下，立刻给了开发商，所以银行贷款你是拿不到的，在这个时候对于消费者来说最大的权益保护是什么呢
是最好是分期支付给开发商，当然在中国来说99％的银行贷款都是一次性付给开发商，所以中国的开发商相对来说，他的资金链是全世界资金压力最小的开发商，当然中国的开发商也出现了，比如说报纸上前几天登的几个亿的骗贷，为什么他能够骗贷成功，是因为消费者一次性把钱全付给他了，如果消费者是根据工程进度付款，那么对于客户他自己来说，权益就是有保护的，挖地槽我付出你10％，正负零了，我再付给你10％，到了五层我付一部分，到了主体结构封顶我付多少，外装完成多少，内装完成多少，全部设备安装完毕付多少，如果能有这种分期付款的合同条款，对于消费者来说，对于银行来说都是一个巨大的风险防范措施，但是目前消费者一个是思想上对这个问题考虑得比较少，另外在实际操作中自己不会，因为这个合同的撰写是一个高技术的法律问题，不是一般的消费者能够明白的，即使我刚才已经说过了，但是很多人你要真正落实到纸面上比较复杂。
　　再一个法律行为就是房屋交付的行为，这个房屋交付一般来说仅指占有，开发商把房子建好了，在约定的时间内把房子给消费者让他居住使用，仅仅是可以使用，并不意味着所有权的转移，但是对于消费者来说，最重要的还是下面一个法律行为，就是一定要取得房屋所有权，因为不取得房屋所有权对你来说是一个巨大的风险，千万不要以为这个房子我住在这儿就行，你住在这儿仅仅是你暂时地使用，如果你不拿到房屋所有权，假使有一天开发商破产了，那么这个所有权很有可能归于开发商的破产财产，会由其他债权人来获得，我们会碰到有的案件中，消费者入住七、八年拿不到房屋所有权，一直在和开发商维权，维权的过程中，开发商突然申请破产了，把这些东西全部给了另外一个债权人，比如说建筑队，建筑队拿到了这个房屋所有权，然后申请法院强制执行，把消费者从房子里赶出来，这时候消费者已经把钱全付清了，又被从自己的住宅里赶出来，而且还要继续归还银行贷款，这对消费者来说是最悲惨的事情，但是在我们目前生活中经常发生，就是因为大家天真地认为，我只要住在这个地方就安全了，实际上还差得很远。还有一个行为是解除房屋买卖合同的法律行为。解除房屋买卖合同大家有时候想不就是和开发商签一个退房合同吗？
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　　分期付款我们刚才说过，在期房中它是非常有利于防范风险的，对于现房实际上也可以做到分期付款，比如我们有时候签了合同，整个房价100万，我们签合同以后立刻付50万，立刻入住，我曾经操作过的，一点钟我们付50万，三点钟赶快入住，你一个月之内给我办好产权证，办好产权证之后，你拿着证，我另外再提50万立刻交付。也是一种分期付款，现房分期付款也重要，在二手房交易中，分期付款也比较重要，刚才我们主要说商品房交易呢，二手房交易没有说，在二手房交易中实际上也可以进行分期付款，只不过分期付款的方式可能和商品房略有区别。
　　在解除房屋买卖合同中，大家普遍地认为，解除房屋买卖合同比较容易，不过是消费者和开发商签一个退房合同就行了，然后他把首付退给你，千万不要这么想有时候签订商品房的解除合同比签买卖合同还要复杂，现在经常出现的是什么问题，消费者和开发商签了解除合同了，开发商把首付也给消费者了，银行也不再问消费者要银行贷款了，实际上背后的操作是开发商暂时替消费者支付，并不等于全额支付，我们碰到的案例，比如说2003年消费者和开发商签订了解除合同，消费者拿回了首付，银行也不再问消费者要还贷了，但是到了2005年，就是在我今天讲这个事情的两天前，银行突然起诉消费者，为什么呢？是因为他有几个月已经没有还银行贷款了，消费者去查，银行说在此之前是开发商替你付，但是开发商只付到一定程度，开发商已经走人了，后面你还有80％多的银行贷款没有清偿，所以银行就起诉你了，签订房屋买卖合同的解除合同要比签买卖合同还要复杂，你一定要把银行拿到全部的银行贷款作为解除合同的前提条件，这个房子我现在使用着，我要想解除合同，一定要首先我拿到首付款，第二银行拿到银行贷款，这样我才把房子全部退给开发商，假使开发商不能把这两笔钱分别支付，这个房子我一定继续占有，在钱和房之中，我保证有一项归我使用，否则我只有拿到了首付款，银行贷款没有清偿，我就把房子退给了开发商，开发商立刻就把这房子再卖一次，他又不永远替我清偿银行贷款，银行有一天早晚得找我，所以这对消费者来说是一个非常大的风险，这是在整个房地产交易中对于消费者来说比较重要的几个法律行为。
　　第二个，我说一个比较复杂的法律问题，为什么目前中国的商品房纠纷这么多，那是因为我们采取了一个重要的措施，就是预售制度。在其它国家大部分采取的都是现售制度，房子建不好不能卖，因为买卖的交易物必须是一个现物，一个现在的物，而不是一个未来成型的物，但是我们国家为了鼓励大规模的房地产开发，所以主要采取的都是预售方式，而且调整预售方式的唯一的一个专业性法律文件就是建设部的商品房预售管理办法，这个预售管理办法只有18条，这么复杂的销售制度只用18条是不够的，所以只要是预售基本上就必然存在法律风险，大家可以看，像很多大城市，法院纷纷盖起了高档的办公楼，这一部分钱有相当一部分都来源于房地产诉讼，像大的城市，律师的主要收入来自于房地产诉讼，甚至将近一半，为什么呢？就是因为预售制度带来了大量的房地产案件，带来大量的房地产争议，当然对司法设备的改进起到非常重要的推动作用，但是对消费者来说还不是一件好事情，最好的办法就是当你采取我刚才所说的那些法律行为的时候，一定要请律师，请律师不一定让你必然不陷于风险之中，但是可以降低风险发生的概率，对于消费者来说，可能这是目前比较好的方式，无论你请不请律师，最后的目的都要有一点，一定要签订细节性的买卖合同，合同它的特点优势、长处还有风险都在于细节之中有人一看到合同看都看不懂就签字，这些人很有可能以后都成律师的客户了，你要想以后少花钱，一定要认认真真地把这几十条全部看清楚，我写了一个204条，那个可能太多了，那是给律师看的，消费者不一定去看，但是你一定把开发商给你的合同一条一条看清楚，看合同的时候要想两个问题，第一，这个合同对你有什么益处，第二，对你有什么害处，特别是对你的害处在什么地方，你要最好能够精确地算出，这个条款能让你损失多少钱，这样你就敏感了，一般来说，一个好的条款如果能签得好，大概对于消费者来说可以争取千分之一到千分之三的收益，如果签不好就会让你损失千分之一到千分之三，这都是真金白银，你要是比较重视你的权益，就把合同条款看清楚，当然不重视也是你的权利了，我作为律师主要是建议消费者，谢谢大家。